Une question d’âge

Si c’est grâce au dispositif Censi­Bouvard que le marché a réellement pris son essor durant l’année 2009, il n’en est pas moins agressif. Les résidences avec services pour seniors sont passées de cinq cents unités, à ce jour, près d’un millier l’année dernière.
Pour les personnes âgées qui ne souhaitent pas aller en maison de retraite, mais qui veulent se loger dans un environnement sécurisé avec la proximité immédiate des services, des commerces et des transports, ces établissements répondent à leurs demandes.
D’autre part, le statut des résidences de services non médicalisées a été ratifié par la loi relative à l’adaptation de la société au vieillissement, en janvier 2016. Le marché a subi alors une mutation durant l’année 2019. Une meilleure santé et l’allongement de la durée de vie ont fait reculer l’âge d’entrée dans ces établissements et définissent d’autres missions pour les résidences. La moyenne d’âge pour les intégrer est désormais de 75 ans et la durée d’occupation des logements varie de quelques jours à dix-sept ans.

Les services, clé du bénéfice

La résidence services apporte une solution temporaire aux seniors encore valides comme la convalescence, le voyage ou les travaux dans l’habitation principale. Leur fonctionnement est alors proche de la résidence de tourisme, dont le « business model » repose essentiellement sur des services pourvoyeurs de chiffre d’affaires. Ces services sont, en partie, intégrés dans le loyer. Sur ce point, les exploitants se différencient en proposant plus ou moins de prestations en option ou dans le cadre d’une formule. En général, le socle de base comprend une partie des animations dans les parties communes, la distribution du courrier, l’accueil sept jours sur sept et une permanence de 24 heures. L’aide médicale, la restauration, et le ménage sont en option. Ces services peuvent représenter entre trente à cinquante pour cent du coût global. Par ailleurs, les garants d’un investissement serein sont la qualité et l’expérience de l’exploitant.

En ce qui concerne la gestion

En moyenne et selon son implantation, une résidence pour seniors bien gérée rapporte entre trois et quatre pour cent nets de charges. Les T2 représentent la majorité des biens loués, à des prix plus élevés que dans le marché traditionnel qui peut atteindre plus de 3 000 euros en raison des prestations proposées.
D’où l’importance d’une bonne gestion de la part de l’exploitant, notamment en matière d’animation des parties communes qui représentent la moitié de la surface de ces établissements.
Cependant, quelques incertitudes demeurent, même si le marché attire beaucoup d’opérateurs. En cas de changement de destination, il faut notamment vérifier que le loyer demandé est en corrélation avec le marché locatif et que la profondeur de marché est réelle.

Les avantages perçus dans l’immobilier de prestige

L’immobilier de prestige, de caractère ou de luxe est de plus en plus attrayant et attire de nombreux investisseurs. Cela, parce que les soucis Espagnole et Anglaise de ces derniers temps, au niveau de la zone euro, ont attisé la défiance des investisseurs qui se tournent sur un marché de l’immobilier du luxe plus sûr qu’est la France. Ainsi, actuellement, mise à part Paris, Bordeaux est également devenu un terrain de jeux pour les investisseurs dans l’immobilier de prestige. Cela est aussi pousser par le taux d’intérêt de prêt bancaire appliqué par les banques, qui a été revu à la baisse, mais aussi, d’un abattement très intéressant sur l’impôt. Pour ce faire, l’investisseur peut souscrire au dispositif Malraux pour jouir d’une réduction d’impôt tout en investissant dans un bien de prestige. Il peut aussi s’offrir un bien considéré comme un monument historique sur lequel, une loi couvre également l’investissement pour se voir jouir d’un avantage fiscal conséquent.

Les avantages offerts par les deux dispositifs

En loi Malraux, un investisseur peut engager son argent dans des logements anciens installés sur des zones sauvegardées. Ce type de dispositif lui permettra de rénover en entier le bâtiment, et de le mettre en location. Côté fiscal, il lui sera possible de bénéficier d’un abattement d’impôt de 30% sur le prix d’achat du bien. Il pourra aussi mettre en location son bien sur une période de 9 ans, durant laquelle, il aura la jouissance de la réduction d’impôt et de ne pas subir un plafonnement du loyer appliqué. Pour l’investissement dans les monuments historiques, il aura aussi besoin d’acquérir un bâtiment de prestige ancien qui lui permette de se constituer un patrimoine héritant d’une image de marque considérable. Ce type de dispositif lui permettra alors, de déduire de son impôt annuel, les différentes charges assignées à la rénovation et l’entretien du bien. Il aura aussi l’avantage de jouir d’un abattement fiscal qui ne peut avoir un maximum. Et enfin, comme avec la loi Malraux, le loyer qu’il va appliquer ne sera pas plafonné.

Répondre aux besoins à travers le LMNP

Pour répondre aux besoins de logement des étudiants, les résidences qui leur sont destinés fleurissent un peu partout en France. Ces logements sont adaptés à leur situation. C’est-à-dire, proche du campus universitaire, accessible à bas prix, mais offre également, des infrastructures adaptées qui peuvent les aider à apprendre en toute sérénité. Parmi ces infrastructures, on peut avoir dans l’enceinte où sont placées ces résidences : des cafétérias, des bibliothèques, des salles de jeux et d’études, etc. Jusqu’ici, pour les investisseurs, ce type de placement est rentable étant donné que les résidences d’étudiants ont un taux d’occupation de plus ou moins 90% par an. Mais il y a aussi le mode de gestion qui est facilité. Cela, parce que ces résidences sont souvent gérées par des sociétés spécialisées et permettent aux investisseurs de mettre en location un bien meublé. Ce qui les place sous un statut LMNP. Avec ce statut, les investisseurs peuvent ainsi, jouir d’un abattement d’impôt de 50 % par an. Une réduction qui est forfaitaire.

La loi Pinel pour aider les étudiants

Le dispositif Pinel est également là pour aider les étudiants à louer un bien spécialement adapté pour leur confort. Les investisseurs peuvent en effet, acheter un bien neuf que ce soit un appartement, ou un studio pour une ou deux étudiants. En mettant en location ce type de bien, l’investisseur pourra alors, bénéficier de 12% de réduction d’impôt sur 6 ans de bail, mais peut augmenter la période de location jusqu’à 9 ou 12 ans, et ainsi, bénéficier de 18 à 21 % d’abattement fiscal. Cependant, le bien loué aura un engagement de mettre en location un bien dont le loyer sera plafonné en fonction de la zone où est installé le logement. Il y aura aussi un plafonnement du fait de la situation du locataire. Et enfin, ce qui différencie ce dispositif au Pinel classique, c’est la possibilité de mettre en location le bien, même à ses descendants directs.

Conseils et astuces pour choisir le prix de son bien

Ce n’est pas toujours facile de fixer le prix d’un logement à vendre, il convient de trouver un prix qui intéresserait les futurs acquéreurs. L’objectif de tout vendeur est de parvenir à vendre leur maison ou appartement le plus rapidement possible sans pour autant avoir à brader le prix de celui-ci. Il s’agit donc de vendre au prix correspondant parfaitement à l’état général de la maison. Notez que les maisons remises à neuf peuvent se vendre plus chères que celles qui doivent encore être rénovées. Pour évaluer la valeur d’un bien immobilier, le propriétaire doit partir d’un calcul simple : à combien l’avez-vous acheté ? Il doit aussi décider du prix en prenant en compte certains points essentiels notamment l’adresse et localisation du bien immobilier : se trouve-t-il dans une zone cotée ou non, près des services ou non ? Le propriétaire doit aussi mettre en avant les atouts de son bien : avec piscine, jardin ou cours, maison individuelle, etc. Certaines cas peuvent rehausser la valeur d’un bien notamment le raccordement à un réseau Internet, l’absence de vis-à-vis, ou une bonne place dans le classement concernant l’étiquette énergie. La taille du terrain et la surface habitable sont aussi deux critères non négligeables en matière de fixation de prix.
L’estimation obtenue doit par la suite être comparée au prix des biens similaires. Par exemple, si vous avez un F4, vérifiez le prix d’un F4 situé dans la même ville que vous et plus ou moins à proximité de votre bien. L’essentiel est de comparer le prix de votre bien avec celui d’un bien ayant les mêmes caractéristiques. Parfois l’estimation demande d’investir du temps, n’hésitez pas à confier le travail à un expert. L’expertise immobilière peut être réalisée sur place ou sur dossier en fonction de vos besoins. Notez cependant que la première option est plus onéreuse. Si vous faites appel à un agent immobilier pour vous aider à vendre votre maison, il peut trouver le prix correspondant à votre bien.
Parfois, il est nécessaire de valoriser le bien pour obtenir un prix plus élevé. Les travaux de rénovation sont nécessaires pour une remise à neuf intégrale. Aujuord’hui, il existe une forme de valorisation immobilière en vogue : le home staging. Il doit être réalisé par un architecte d’intérieur ou un home stager aguerri afin d’obtenir un rendu extraordinaire. Si la valorisation est bien faite, la vente ne prendra que quelques semaines au lieu de plusieurs mois, voire ne jamais être vendu.

Autres méthodes pour déterminer le prix de votre bien

Il existe une méthode efficace pour déterminer le prix d’une maison ou d’un appartement avant de le mettre en vente : la méthode par capitalisation. Celle-ci est idéale si vous pensez que votre bien peut intéresser les acquéreurs souhaitant investir dans le locatif. La méthode se base sur le loyer et la rentabilité de la maison. Le calcul se fait de la manière suivante : division du loyer sur un an par la rentabilité, le résultat obtenu devra ensuite être divisé par 100. Le futur acquéreur ne sera intéressé que s’il peut tirer profit de la location. Un prix d’achat trop élevé l’obligera à fixer un loyer élevé également et cela ne joue pas à son faveur car il risque de ne jamais trouver de locataire.
Vous l’ignorez peut-être mais il existe un moyen de faire estimer votre bien en ligne. Les résultats sont affichés en quelques clics. De plus, l’estimation est fournie gratuitement. Vous vendez votre maison ou appartement, faites d’abord évaluer votre bien en ligne. Veuillez choisir des sites qui utilisent des données récentes à qui on peut se fier. L’essentiel est de trouver un site d’estimation gratuite livrant des résultats en partant de la base appelée BIEN (ou Base d’informations économiques notariales) des chambres de notaires.

Grands et petits peuvent faire bon ménage

Vous ne disposez que de peu de temps en semaine pour rentrer chez vous et manger, et alors, vous remerciez le ciel d’avoir un four micro-ondes qui réchauffe un plat en quelques minutes. Bref, vous aimez les appareils électroménagers et ils vous le rendent bien. Il est vrai que beaucoup d’entre ces appareils sont réellement utiles, d’autres le sont moins, et il est important de bien faire le tri. Le risque, c’est d’avoir déboursé une grosse somme pour un appareil dont vous ne savez pas trop à quoi il va vous servir jour après jour. Et il prend une place qui vous manque cruellement. D’autant plus que personne autour de vous ne semble intéressée, au moins vous auriez pu le revendre, même à bas prix. Toutefois, il existe aussi des petits appareils qui semblent inutiles mais qui rendent votre vie plus joyeuse…
Que dites-vous d’un gentil appareil à crêpes et dur robot multifonction ?
Un appareil à crêpes direz-vous ? Est-ce qu’une bonne poêle anti-adhésive ne suffirait pas ? Bien sûr que si ! Mais peut-être ne verrez-vous la différence que lorsque vous en aurez une. Car avec l’appareil à crêpes, il n’y a rien à faire, vos crêpes sont tout simplement parfaites, cuites juste comme il faut et fines à souhait. Et c’est si facile de les prendre grâce à la spatule en bois livrée avec, vous maniez ça comme les chefs quoi ! Parlons maintenant du robot multifonction. Parmi toutes ses fonctions, la seule qu’il ne fait pas, c’est de cuire. Mais il fait tout le reste : râper, mélanger, mixer, hacher, battre, fouetter, pétrir, etc. Ce qui veut dire qu’il est parfait si vous cuisinez vraiment chez vous, si vous faites de la pâtisserie, si vous faites des pâtes à tarte, si vous hachez vous-même votre viande, il va devenir votre allié de tous les jours.

Ces sympathiques appareils électroménagers à ne pas négliger

Un wok, voilà un petit indispensable, qu’il soit électrique ou pas. Le rice cooker peut aussi trouver sa place dans votre cuisine, c’est si pratique. Et que dites-vous d’un appareil à fondue ? Si la fondue bourguignonne fait partie de vos plats préférés, ou de ceux de vos enfants, c’est un appareil que vous serez d’avoir à portée de main. Et bien sûr, ne négligez pas le batteur, il coûte si peu et pourtant, bien adapté pour monter vos blancs en neige. Peut-être qu’il ne vous sera pas utile si vous possédez un robot batteur, mais ayez-en tout de même au cas où. Le blender est aussi utile pour réaliser vos jus de fruits frais et vos smoothies, votre famille se régalera !